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Taux d’endettement pour prêt immobilier : comment le calculer ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, l’organisme prêteur effectuera une analyse complète de votre situation financière. Le calcul du taux d’endettement fait partie de cette analyse et il permet de définir votre capacité d’emprunt et votre capacité de remboursement. Comment calculer le taux d’endettement ? Découvrez-le dans cet article.

Pourquoi calculer le taux d’endettement ?

Pour rappel, le taux d’endettement représente le pourcentage de vos charges fixes sur vos revenus mensuels. Les banques déterminent ce critère lors d’une demande de crédit immobilier afin d’établir le profil de l’emprunteur. La plupart du temps, le plafond du taux d’endettement est de 33 %, ce qui équivaut à des revenus mensuels trois fois plus élevés que les mensualités de remboursement. À parti de ce seuil, l’organisme prêteur estime que l’emprunteur court un risque de remboursement.

Calcul du taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement pour prêt immobilier implique vos revenus et vos charges. En ce qui concerne les revenus inclus dans le calcul, ils sont déterminés suivant des règles propres à chaque organisme de crédit.

Les indicateurs obligatoirement inclus dans le calcul

Il s’agit des indicateurs suivants :

  • les salaires nets,
  • le 13ᵉ mois,
  • les primes,
  • les pensions alimentaires,
  • les allocations de logement,
  • les autres pensions (handicap, retraite…),
  • les revenus professionnels non-salariés,
  • les commissions pour certaines fonctions comme les agents commerciaux.

Ces indicateurs peuvent être répartis en deux catégories : les revenus nets et les différentes charges d’emprunt.

Les indicateurs supplémentaires

Il s’agit des indicateurs qui peuvent être pris en compte en fonction des établissements de crédit. Ce sont les allocations familiales et les revenus fonciers. Les allocations familiales sont considérées comme revenus par les banques lorsque l’emprunteur les perçoit pendant toute la durée de l’emprunt immobilier prévu. Toutefois, le fait qu’elles soient consacrées à l’éducation des enfants fait d’eux des revenus insaisissables.

En ce qui concerne les revenus fonciers, ils sont ajoutés aux revenus nets dans certaines banques. Dans d’autres établissements, un coefficient de minoration leur est appliqué afin de combler les éventuels impayés de loyer par le locataire en place.

Les indicateurs exclus du taux d’endettement

Ce sont les indicateurs qui ne sont pas considérés lors du calcul du taux d’endettement pour prêt immobilier. Il s’agit des primes exceptionnelles qui sont considérées comme des revenus irréguliers et les indemnités professionnelles. Ces dernières regroupent les indemnités maladie, les indemnités d’accident de travail, etc.

Taux d’endettement : la formule

La formule de calcul du taux d’endettement dans le cadre de votre prêt immobilier est la suivante : Taux d’endettement = Charges d’emprunt/revenus nets x 100.

La charge d’emprunt regroupe toutes les mensualités des prêts actuels ainsi que celle du prêt immobilier envisagé. Les revenus nets sont les revenus nets imposables de l’emprunteur.

Le taux d’endettement maximum autorisé

Le taux d’endettement permet à l’organisme d’avoir une vision claire de votre capacité de remboursement. Lorsqu’il dépasse 33 %, certains établissements peuvent être réticents à l’idée de vous octroyer un prêt immobilier. Toutefois, il existe des cas où ils peuvent se montrer plus souples :

  • dans le cas d’un prêt ayant une durée de remboursement courte,
  • en cas de reste à vivre important,
  • lorsque l’emprunteur dispose d’un emploi stable.

Dans tous les cas, ce sera à l’établissement prêteur de décider s’il vous accordera le prêt ou non.